Krok 3. Sprawdź, czy możesz wypowiedzieć umowę najmu
Nie zawsze wypowiedzenie jest od razu możliwe. Prawo jasno mówi, że najemca musi zalegać z czynszem co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe (okresy płatności). Zwykle oznacza to trzy miesiące. Najpierw należy dać mu dodatkowy czas. Trzeba wysłać formalne ostrzeżenie, w którym informuje się o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznacza dodatkowy miesiąc na spłatę. Dopiero po upływie tego terminu można formalnie zakończyć najem.
W praktyce wygląda to w ten sposób, że (przy założeniu, że najemca nie reguluje opłat czynszowych za 3 następujące po sobie miesiące, ponieważ przy płatnościach częściowych może to potrwać zdecydowanie dłużej) czas trwania takiej sytuacji może wynosić:
- 3 miesiące (dopiero po ich upływie można podjąć „jakiekolwiek działania” na gruncie ustawy o ochr. pr. lok.),
- 1 miesiąc (dodatkowy termin na uregulowanie zaległości wynikający z pisemnego „uprzedzenia”),
- 1 miesiąc (czy też 1 pełen miesiąc kalendarzowy plus dni z poprzedniego miesiąca pomiędzy doręczeniem wypowiedzenia, a początkiem kolejnego miesiąca).
Podsumowując, czas potrzebny na wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z powodu zaległości czynszowych wynosi łącznie ok. 5–6 miesięcy.
Co ważne, właściciel nie ma prawa samemu wymieniać zamków, odcinać prądu, odciąć wody czy usuwać rzeczy najemcy. Z chwilą wydania lokalu Najemcy, zyskuje on tytuł posiadacza lokalu. Tego typu działania są bezprawne i mogą skończyć się wszczęciem przez Najemcę postępowania cywilnego i domaganiem się zapłaty zadośćuczynienia za naruszenie dóbr osobistych, a nawet wszczęciem postępowania karnego przez Najemcę w związku z naruszeniem miru domowego (art. 193 k.k.). Warto o tym pamiętać, bo emocje czasami biorą górę, ale lepiej zachować zimną krew i postępować zgodnie z prawem.
W przepisach dotyczących wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, zarówno z kodeksu, jak i z ustawy mowa jest o „okresach płatności”. Co do zasady mogą one zostać dowolnie uregulowane przez strony w umowie – np. płatność czynszu w okresach tygodniowych, miesięcznych, trzymiesięcznych itp. W Polsce najpowszechniej występuje płatność czynszu w odstępach miesięcznych, (co jest zgodne z zamysłem art. 669 ust. 2 k.c. gdzie ustawodawca wskazuje, że „jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie (…) gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca”, niemniej jednak powyższe znajdzie zastosowanie również do innych okresów rozliczeniowych.
Warto rozważyć najem okazjonalny
Ten sposób daje właścicielowi więcej zabezpieczeń. Najemca musi wtedy wskazać miejsce, do którego się przeniesie po zakończeniu umowy. To może przyspieszyć odzyskanie mieszkania, kiedy już czas na wyprowadzkę.